より快適な住空間をご提供いたします。アズマハウス株式会社
HOME週刊あずまくん > 教えて!?あずまくん

教えて!?あずまくん

dda56c12dd2086fe4183911e1daa23a8
あずまくんがお伝えする、知って得する豆知識の読み物です。
毎月第二・第四水曜日にお届けします。
2017年11月8日0:00にスタートします!!
(第5週目の水曜日は取材のためお休みです)

第80回 あずまくんが答える『建築条件付土地とは何でしょうか。メリットやデメリットはあるのでしょうか。】

 建築条件付土地とは、一定の期間内に指定された建設会社で家を建てる条件が付いている土地のことです。土地を購入した場合は購入者が家の建て方を決めるのが一般的ですが、建築条件付土地の場合は建設する家に条件が付いています。建築条件付土地には様々なメリットがありますが、デメリットもあります。
 建売住宅よりも自由度が高いのがメリットのひとつで、資金があれば設備のグレードを上げられます。建設会社が指定されていても、内装や間取りは購入者の希望に柔軟に対応してくれます。建築条件が付かない土地と比べると割安のケースが多く、同じような条件の土地と比較しても相場よりも安くなりやすいです。
 建築条件付土地にはデメリットもあり、一定の期間内に家のプランを決定する必要があります。土地を購入すると、通常は建物のプランを決める期限が定められています。事前に決められた期間内に家のプランを決めて建築を依頼するため、建築条件付土地を購入する場合は余裕を持って申し込みます。その他、特殊な工法で家を建てたい場合は、実現が難しくなる場合もあります。決められた期間内に請負契約を締結しないと、契約が白紙になる可能性が高いです。基本的に違約金の請求はなく、解約条件付き契約が含まれていなければ手付金は全額戻ります。
 サラリーマンにとって家は高い買い物なので、マイホームを購入する場合に建築条件付土地を検討する人が増えています。建築条件付土地を購入する場合には、重要な確認ポイントがあります。契約する前には書類を細かくチェックして確認を行い、不明な点があれば必ず納得できるまで説明してもらいます。建築会社を選択できないため、指定された建築会社の実績確認をしておくことも重要です。

第79回 あずまくんが答える『建ぺい率、容積率とは何でしょうか。これらに関連して注意すべきことに、どのようなことがあるでしょうか。』

一戸建て住宅を建築する際などに、建ぺい率、容積率といった言葉を耳にすることがあると思います。土地には建ぺい率、容積率が定められているので、そこに建てられる建物の大きさには上限があります。建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことをいいます。「建築面積÷敷地面積×100」という式で求めることができます。建ぺい率に関連して注意したいのは、用途地域によって上限が異なっていることです。
 それから容積率は、敷地面積に対する延床面積の割合のことを指しています。「延床面積÷敷地面積×100」という式で求めることができます。容積率も建ぺい率と同じように、用途地域によって上限が定められています。指定容積率と呼ばれる指標で、建物を建てる際には非常に重要です。特にマンションやアパート等の集合住宅を建築する際には、大きな影響を及ぼします。
 建ぺい率、容積率が決まる用途地域には、13種類があります。住宅系・工業系・商業系などがあり、例えば第一種低層住居専用地域は、高さ10mから12m程度の低層住宅専用の地域になります。種類ごとにそれぞれ建てられる建物の種類や建ぺい率、容積率が定められているのです。
 また、建ぺい率、容積率に関連して注意したいことには、地下室があります。地下室を作る場合には建物全体の3分の1までなら容積率の計算に入れなくても良いというルールがあります。建築できる面積に余裕が生まれ、設計の幅が大きく広がるというのがメリットです。
 そしてバルコニーやベランダ、庇といった建物から突き出している部分は、突き出しているのが1m以内であるなら建築面積に算入する必要がありません。出窓なども建築面積に算入しなくても大丈夫です。そのため部屋を広く活用するのに、有効な方法といえるでしょう。ロフトや屋根裏等も、それがある床面積の2分の1までであれば建築面積に算入しなくても良いとされています。狭い部屋でもスペースを有効活用することができます。

第78回 あずまくんが答える『賃貸と持ち家で迷っています。何を基準に決めればよいでしょうか。』

 賃貸と持ち家で迷ってしまった場合は、多角的に検討して決めるのが得策です。
 賃貸は引越しの自由度が高く、住み始めて気に入らなければ比較的早く家を変えることができます。また持ち家と違って設備の修理や維持費が少なく済むことや、収入が変化しても無理なく生活レベルを変えられるメリットがあります。
 対して持ち家の方は、設備や内装に拘ることができたり、家族構成に応じて無駄なく必要な部屋数を用意できる強みが存在します。リフォームのタイミングで自由に間取りを変えられますし、設備入れ替えの自由度が高いのも持ち家の方です。それと、ローンの返済が終われば以降の住居費の負担は減るので、そこも賃貸にはない持ち家のメリットだといえるでしょう。
 このように賃貸と持ち家は性質が異なり、特に家計に響いてきますから、収入の額や安定性を考慮に入れながら検討すべきです。
 当然ながらデメリットにも違いはありますし、賃貸は内装も間取りにも自由がないのが大きなデメリットです。住み続ける限り家賃の支払いは終わりませんし、将来的に年齢を理由に契約が更新できなくなる恐れもあります。
 持ち家は一度決めた住居の変更が難しく、簡単に手放せなかったり引越しのハードルが上がります。言うまでもなくメンテナンス費用は本人持ちですし、固定資産や都市計画といった税金の負担が伸し掛かるのも気になるところです。
マンションとなれば恒常的な出費が続きますから、収入に不安がある人にマンションの購入は不向きです。
 結局のところ、賃貸と持ち家にはそれぞれ良し悪しがあるので、その人にあった無理のない選択を基準に決めるのが現実的です。賃貸は収入や勤務地が一定ではなく、将来の収入や健康状態に不安がある人に向いています。
 持ち家は収入が安定していて定年まで働くことができたり、住宅ローンを完済できる自信がある人に最適です。家族が多くて部屋数が必要だったり、貯蓄などの資産に余裕がある人、結婚の予定がない人も賃貸より持ち家が向く傾向です。

第77回 あずまくんが答える『不動産の購入や賃貸で、消費税がかかる場合とかからない場合があると聞きました。詳しく教えてください。』

消費税は平等税制の名のもとに以前からも税率アップされることが多く、政府の政策に左右される税金の一つです。国民の生活にも直結し、消費を冷やす懸念があるため、政府は慎重に判断すべき税金であります。
 国民の生活にも直結する税金の一つで、物の販売・サービスの取引のタイミングで課税され、何かを購入する場合には全般的に考慮しなければなりません。不動産の購入においては、消費税がかかると判断されると金額が莫大になる関係上、取引の障害にもなってしまうのも事実です。
 近年は空き家問題もあるぐらいで、不動産の活性化を促すことは重要な視点で、しかも何かをする上では消費税がかかってしまうのは、消費活動を抑制してしまう効果があります。消費税の課税対象には、建物の購入代金や建築工事・リフォーム代金、他にも仲介手数料があります。
 それ以外にも不動産を売却すると司法書士の登記を行うことになりますが、その報酬まで課税されます。もちろん住宅ローンには事務手数料がかかりますが、これにも課税されてしまいます。
 従って不動産売却では、その売却に関係する事項に関しては必ず消費税が発生することを押さえることは重要です。一方では消費税が課税されない事項も存在し、不動産売却でも土地の地代に関しては消費を行っても一切減ることはないためそれの対象にはなりません。
 もっとも個人が持つ中古住宅が存在しますが、それを売却する場合には土地代に対しても中古建物に対しても課税をされることはありません。また居住のための家賃や火災保険の保証料などに関しても、国民の生活に直結する項目になりますので消費税は課税されることはありません。ただ不動産でも投資用や事業用の場合には、課税されることもありますので注意をする必要があります。

第76回 あずまくんが答える『自宅を建築するための土地を見に行きます。どのようなポイントに気を付ければよいでしょうか。』

 自宅を建築するための土地選びは非常に重要な要素の一つで、マイホームを建てる上で避けて通れません。マイホームは一生に一度の買い物といわれているほど、念入りに調べる必要があるので、良い土地と呼ばれる場所を選ぶためにもチェックすべきポイントをしっかり調べておくようにしましょう。土地選びでまずチェックすべきなのが土地の種類で、土地を購入して家を建てる場合地盤が脆弱だと補強工事が必要となります。
 では実際に良い土地の条件とされるのが、地盤が丈夫で災害に強い土地です。地盤の丈夫さは、過去に地盤沈下や液状化現象を起こしているか調べることができるので、脆弱さが事前にわかるようならその場所は避ける必要があります。また日本は天災が多い国だからこそ、土地が災害に強いか調べることが重要で、国土交通省のハザードマップポータルサイトなどを見ておくと、日本全国における自治体が発したハザードマップが見られるようになっているので、その土地が災害に強いのか判断しやすいです。
 また土地トラブルが起こりやすい境界線の問題をクリアするためにも、隣人となる方に立ち会っていただくことができると家を建てる前にしっかり境界線をくぎっておくことが出来ます。反対に気を付けるポイントには、角地だけど道路に接していない場所であったり、目の前の道路に消火栓が置かれていると車庫を作れなくなる可能性が高いです。他にも土地が周囲よりも低い場所にあると、雨水が流れ込んでくる可能性が高いのでチェックしましょう。
 他にも交通アクセスが不便だと、生活をする上で非常に大変な思いをする可能性が高いです。若い間は多少の不便も乗り越えることが出来ても、老後のことを考えると生活のしやすさに繋がる交通アクセスの利便性はきちんと選ぶことが大切です。土地購入は全部自分一人で行うことは難しいため、代理で土地を探してくれる業者を選ぶ方が大半です。ハウスメーカーなら土地探しから協力してくれますし、不動産業者も協力してくれる人は多いです。可能な限り自分の希望する土地の条件や予算、家のプランをまとめておくとスムーズに進めることが可能です。